O mercado imobiliário francês atravessa um período em que qualquer projeto de compra, venda ou arrendamento se depara com uma variável que se tornou central: o desempenho energético da habitação. As regras que enquadram o diagnóstico de desempenho energético (DPE) condicionam agora o acesso ao mercado de arrendamento, influenciam os preços de venda e alteram as decisões de financiamento. Compreender como estas exigências se articulam com o calendário de um projeto imobiliário muda a forma de tomar decisões.
Renovação energética e calendário imobiliário: o fator que atrasa tudo
Uma compra ou venda já não depende apenas do preço por metro quadrado ou da localização. Quando uma habitação apresenta uma classificação DPE F ou G, o vendedor sabe que o número de potenciais compradores diminui: os bancos incluem o custo das obras na avaliação do rendimento disponível, e alguns compradores desistem por não terem uma estimativa clara do custo real da renovação.
Do lado do comprador, o orçamento para as obras deve ser calculado antes da assinatura do contrato-promessa. Esperar pela escritura para pedir orçamentos pode trazer surpresas capazes de comprometer o plano de financiamento. Uma auditoria energética realizada antecipadamente permite identificar as intervenções prioritárias (isolamento do sótão, substituição do sistema de aquecimento, ventilação) e negociar o preço de compra em conformidade.
Para os proprietários que arrendam os seus imóveis, o calendário é ainda mais apertado. As habitações com classificação G estão a ser progressivamente proibidas no mercado de arrendamento. Vender antes de renovar significa muitas vezes aceitar uma desvalorização, enquanto renovar sem ter a certeza de como os limites regulamentares vão evoluir é uma aposta. As informações disponíveis na secção imobiliária do ileeo permitem cruzar os anúncios com os dados de mercado para avaliar o impacto real do DPE nos preços praticados numa determinada zona.
Compra de imóveis: o que as taxas de crédito não revelam sobre a sua capacidade financeira real
A descida ou subida das taxas de crédito domina o debate público, mas a taxa nominal representa apenas uma parte do custo total de uma compra. O seguro de crédito, as despesas notariais, o imposto predial e os encargos de condomínio afetam a capacidade efetiva de endividamento. Um comprador que se baseie apenas numa simulação online calculada a partir da taxa de juro corre o risco de sobrestimar o seu orçamento.
Há duas despesas que são frequentemente subestimadas:
- As despesas notariais, que variam consoante se trate de um imóvel usado ou novo. No caso dos imóveis usados, representam uma parte significativa do preço de aquisição e, na maioria dos financiamentos bancários, têm de ser pagas com capitais próprios.
- As obras de adequação às normas energéticas, que acrescem ao preço anunciado e nem sempre são incluídas no empréstimo principal. É possível recorrer a um empréstimo complementar (eco-PTZ, empréstimo para obras), mas este prolonga o período de endividamento.
- Os encargos de condomínio, sobretudo quando foi aprovado um plano plurianual de obras. O fundo obrigatório para obras, criado pela lei ALUR, aumenta as contribuições trimestrais.
Antes de assinar uma proposta, pedir o livro de manutenção do edifício e as atas das três últimas assembleias gerais permite ter uma ideia fiável das despesas futuras.
Venda de imóveis e DPE: definir um preço coerente com a classificação energética
A tentação de definir o preço de venda com base nas transações recentes do bairro, sem ter em conta a classificação DPE do imóvel, leva a prazos de comercialização mais longos. Uma habitação com classificação D não se vende ao mesmo ritmo que uma com classificação F, mesmo que tenham áreas e localizações comparáveis.
Desvalorização energética e margem de negociação
Os compradores e os seus intermediários calculam agora a desvalorização com base no custo estimado das obras necessárias para alcançar, pelo menos, a classificação D. Um vendedor que apresente uma auditoria energética com orçamentos detalhados reduz a margem de negociação, pois elimina a incerteza quanto ao custo real das obras. Sem esse documento, o comprador aplica uma margem de segurança que raramente favorece o vendedor.
A possibilidade de alteração das regras torna o cálculo ainda mais complexo. Os limites para a proibição de arrendamento e os métodos de cálculo do DPE já foram ajustados no passado. Um vendedor que conte com uma possível reclassificação do imóvel após uma correção do método de cálculo corre um risco: nada garante que o ajuste o favoreça ou que o calendário regulamentar se mantenha estável.
Arrendamento e exigências regulamentares: arrendar uma habitação sem surpresas desagradáveis
Para um proprietário que arrenda o seu imóvel, a rentabilidade depende tanto do valor das rendas como da continuidade da ocupação. Uma habitação que deixe de cumprir os critérios de habitabilidade energética entre dois contratos pode ficar desocupada involuntariamente, sem gerar rendimentos, mas mantendo os encargos fixos.
Antecipar os limites para a proibição de arrendamento
As habitações com maior consumo energético estão a ser progressivamente excluídas do mercado de arrendamento. Para um senhorio que possui um imóvel com classificação E, a questão não é saber se serão necessárias obras, mas quando. Planear a renovação entre dois contratos evita ter de realojar um inquilino durante a vigência do contrato e permite organizar o financiamento sem urgência.
Há três pontos que devem ser sempre verificados antes de colocar uma habitação no mercado de arrendamento:
- A validade do DPE em vigor, cuja duração pode variar consoante a data de realização e as eventuais correções metodológicas aplicadas pelas autoridades públicas.
- O controlo das rendas aplicável no município em causa, que pode limitar a repercussão do custo das obras no valor da renda.
- Os apoios à renovação disponíveis (MaPrimeRénov’, certificados de poupança de energia), cujos critérios de elegibilidade e montantes são revistos regularmente.
Verificar cada apoio no momento exato em que as obras são iniciadas continua a ser o único método fiável, pois os valores publicados num ano não permitem prever os do ano seguinte.
Quer se trate de uma compra, de uma venda ou de colocar um imóvel no mercado de arrendamento, o desempenho energético da habitação tornou-se um fator de negociação por direito próprio. Incluir o custo e o calendário das obras desde a fase de pesquisa ou avaliação protege contra derrapagens orçamentais e entraves regulamentares. O projeto imobiliário mais seguro é aquele que encara a renovação energética não como uma exigência secundária, mas como parte integrante do preço.
