De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een periode waarin elk koop-, verkoop- of verhuurproject te maken krijgt met een factor die steeds belangrijker wordt: de energieprestatie van de woning. De regels rond het energieprestatiecertificaat (DPE) bepalen inmiddels of een woning op de huurmarkt mag worden aangeboden, beïnvloeden de verkoopprijzen en veranderen de financieringskeuzes. Wie begrijpt hoe deze beperkingen samenhangen met de planning van een vastgoedproject, kan betere beslissingen nemen.
Energierenovatie en vastgoedplanning: de factor die alles vertraagt
Bij een aankoop of verkoop draait het niet langer alleen om de prijs per vierkante meter of de locatie. Als een woning energielabel F of G heeft, weet de verkoper dat de groep potentiële kopers kleiner wordt: banken nemen de renovatiekosten mee in hun beoordeling van het besteedbaar inkomen, en sommige kopers haken af omdat ze geen duidelijk beeld hebben van de werkelijke renovatiekosten.
Voor kopers geldt: breng de renovatiekosten vóór de ondertekening van het voorlopig koopcontract in kaart. Wie wacht tot de definitieve akte is getekend om offertes aan te vragen, loopt het risico op verrassingen die het financieringsplan in gevaar kunnen brengen. Een vooraf uitgevoerde energieaudit brengt de belangrijkste werkzaamheden in beeld (dakisolatie, vervanging van het verwarmingssysteem, ventilatie) en biedt een basis om de aankoopprijs hierop af te stemmen.
Voor verhuurders is de planning nog strikter. Woningen met energielabel G worden geleidelijk aan van de huurmarkt geweerd. Verkopen vóór de renovatie betekent vaak dat je een lagere prijs moet accepteren, terwijl renoveren zonder zekerheid over toekomstige wettelijke grenswaarden een gok is. De informatie op de vastgoedrubriek van ileeo helpt om advertenties te vergelijken met marktgegevens en zo de werkelijke invloed van het DPE op de prijzen in een bepaalde buurt in te schatten.
Een woning kopen: wat de hypotheekrente niet vertelt over je werkelijke financiële ruimte
De daling of stijging van de hypotheekrente staat volop in de belangstelling, maar de nominale rente geeft slechts een deel van de totale aankoopkosten weer. De hypotheekverzekering, notariskosten, onroerendezaakbelasting en servicekosten drukken op de daadwerkelijke leencapaciteit. Wie alleen afgaat op een online berekening op basis van de rente, loopt het risico het beschikbare budget te overschatten.
Twee kostenposten worden regelmatig onderschat:
- De notariskosten, die verschillen naargelang het om een bestaande of een nieuwbouwwoning gaat. Bij bestaande woningen vormen ze een aanzienlijk deel van de aankoopprijs en moeten ze bij de meeste financieringsconstructies met eigen middelen worden betaald.
- Werkzaamheden om de woning aan de energienormen te laten voldoen. Die komen boven op de vraagprijs en zijn niet altijd opgenomen in de hoofdhypotheek. Een aanvullende lening (eco-PTZ, renovatielening) kan uitkomst bieden, maar verlengt de looptijd van de schulden.
- De servicekosten, vooral wanneer een meerjarenplan voor werkzaamheden is goedgekeurd. Het verplichte renovatiefonds dat sinds de ALUR-wet geldt, verhoogt de driemaandelijkse bijdragen.
Vraag vóór het uitbrengen van een bod om het onderhoudsboekje van het gebouw en de notulen van de drie meest recente algemene vergaderingen. Zo krijg je een betrouwbaar beeld van de toekomstige uitgaven.
Een woning verkopen en het DPE: een prijs bepalen die past bij het energielabel
Een verkoopprijs vaststellen op basis van recente transacties in de buurt, zonder rekening te houden met het energielabel van de woning, leidt vaak tot een lange verkooptijd. Een woning met label D wordt niet even snel verkocht als een vergelijkbare woning met label F, ook niet als de oppervlakte en locatie overeenkomen.
Energiekorting en onderhandelingsmarge
Kopers en hun makelaars berekenen de korting inmiddels op basis van de geschatte kosten om de woning minimaal naar label D te brengen. Een verkoper die een energieaudit met gedetailleerde offertes kan overleggen, verkleint de onderhandelingsmarge, omdat er dan geen onzekerheid meer bestaat over de werkelijke renovatiekosten. Zonder dit document houdt de koper een veiligheidsmarge aan, die zelden in het voordeel van de verkoper uitvalt.
De berekening wordt nog ingewikkelder doordat de regels kunnen veranderen. De grenswaarden voor verhuurverboden en de berekeningsmethoden voor het DPE zijn in het verleden al aangepast. Een verkoper die rekent op een mogelijke herclassificatie van de woning na een wijziging van de berekeningsmethode, neemt een risico: niets garandeert dat de aanpassing gunstig uitpakt of dat de wettelijke planning ongewijzigd blijft.
Verhuur en wettelijke beperkingen: een woning verhuren zonder onaangename verrassingen
Voor een verhuurder hangt het rendement niet alleen af van de huurprijs, maar ook van de continuïteit van de verhuur. Als een woning tussen twee huurcontracten niet meer voldoet aan de eisen voor energiezuinigheid, kan er onvrijwillige leegstand ontstaan: er komt geen huurinkomen binnen, terwijl de vaste lasten doorlopen.
Anticipeer op de grenswaarden voor verhuurverboden
De meest energieverslindende woningen worden geleidelijk van de huurmarkt geweerd. Voor een verhuurder met een woning met label E is de vraag niet óf er werkzaamheden nodig zijn, maar wanneer. Plan de renovatie tussen twee huurcontracten om te voorkomen dat je een huurder tijdens de looptijd van het contract moet herhuisvesten en om de financiering zonder tijdsdruk te kunnen regelen.
Controleer standaard drie zaken voordat je een woning verhuurt:
- De geldigheid van het huidige DPE. De geldigheidsduur kan verschillen afhankelijk van de datum waarop het is opgesteld en eventuele methodologische aanpassingen door de overheid.
- De huurprijsregulering die geldt in de betreffende gemeente. Die kan beperken in hoeverre de renovatiekosten in de huurprijs mogen worden doorberekend.
- De beschikbare renovatiesubsidies (MaPrimeRénov’, energiebesparingscertificaten), waarvan de voorwaarden en bedragen regelmatig worden herzien.
Controleer elke subsidieregeling op het moment dat de werkzaamheden van start gaan. Dat is de enige betrouwbare aanpak, want de tarieven die het ene jaar worden gepubliceerd, zeggen niets over die van het volgende jaar.
Of het nu om kopen, verkopen of verhuren gaat: de energieprestatie van een woning is inmiddels een volwaardige onderhandelingsfactor. Door de kosten en planning van de werkzaamheden al tijdens de zoektocht of waardebepaling mee te nemen, voorkom je budgetoverschrijdingen en wettelijke belemmeringen. Het vastgoedproject met de minste risico’s is het project waarin energierenovatie niet als een bijkomende verplichting wordt gezien, maar als onderdeel van de prijs.
