Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase, in der jedes Kauf-, Verkaufs- oder Vermietungsvorhaben auf eine zentrale Variable trifft: die Energieeffizienz der Immobilie. Die Vorschriften rund um den Energieausweis (DPE) bestimmen inzwischen den Zugang zum Mietmarkt, beeinflussen die Verkaufspreise und verändern die Finanzierungsentscheidungen. Wer versteht, wie diese Anforderungen mit dem Zeitplan eines Immobilienprojekts zusammenhängen, kann fundiertere Entscheidungen treffen.
Energetische Sanierung und Immobilienzeitplan: der Faktor, der alles verzögert
Bei einem Kauf oder Verkauf geht es längst nicht mehr nur um den Quadratmeterpreis oder die Lage. Weist eine Immobilie die DPE-Klasse F oder G auf, weiß der Verkäufer, dass der Kreis potenzieller Käufer kleiner wird: Banken berücksichtigen die Sanierungskosten bei der Bewertung des verfügbaren Haushaltseinkommens, und manche Kaufinteressenten verzichten auf den Erwerb, weil die tatsächlichen Kosten der Sanierung schwer abzuschätzen sind.
Auf Käuferseite gilt: Das Sanierungsbudget muss vor der Unterzeichnung des Vorvertrags beziffert werden. Wer bis zur Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags mit der Einholung von Kostenvoranschlägen wartet, riskiert Überraschungen, die den Finanzierungsplan infrage stellen können. Ein frühzeitig erstelltes Energieaudit hilft dabei, die vorrangigen Maßnahmen zu ermitteln (Dämmung des Dachbodens, Austausch der Heizungsanlage, Lüftung) und den Kaufpreis entsprechend auszuhandeln.
Für Vermieter ist der Zeitrahmen noch enger. Immobilien der Klasse G werden schrittweise vom Mietmarkt ausgeschlossen. Wer vor der Sanierung verkauft, muss häufig einen Preisabschlag hinnehmen. Eine Sanierung ohne Gewissheit über die künftige Entwicklung der gesetzlichen Grenzwerte ist dagegen ein Wagnis. Die Informationen in der Immobilienrubrik von ileeo ermöglichen es, Inserate mit Marktdaten abzugleichen und die tatsächlichen Auswirkungen des DPE auf die Preise in einem bestimmten Gebiet einzuschätzen.
Immobilienkauf: Was die Kreditzinsen über Ihre tatsächliche finanzielle Belastbarkeit nicht verraten
Sinkende oder steigende Kreditzinsen stehen im Mittelpunkt der öffentlichen Debatte, doch der Nominalzins bildet nur einen Teil der Gesamtkosten eines Immobilienkaufs ab. Die Restschuldversicherung, Notarkosten, Grundsteuer und Wohngeld schmälern die tatsächliche Kreditfähigkeit. Wer sich ausschließlich auf eine Online-Berechnung anhand des Zinssatzes verlässt, riskiert, sein Budget zu überschätzen.
Zwei Kostenpunkte werden regelmäßig zu niedrig angesetzt:
- Die Notarkosten, die je nachdem variieren, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt. Bei Bestandsimmobilien machen sie einen erheblichen Anteil des Kaufpreises aus und müssen bei den meisten Bankfinanzierungen aus Eigenmitteln bezahlt werden.
- Die Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen, die zusätzlich zum Angebotspreis anfallen und nicht immer in den Hauptkredit einbezogen werden. Ein ergänzender Kredit (zinsloser Ökokredit, Renovierungskredit) kann in Anspruch genommen werden, verlängert jedoch die Verschuldungsdauer.
- Das Wohngeld, insbesondere wenn ein mehrjähriger Sanierungsplan beschlossen wurde. Der seit dem ALUR-Gesetz verpflichtende Sanierungsfonds erhöht die vierteljährlichen Vorauszahlungen.
Vor der Unterzeichnung eines Kaufangebots vermittelt die Einsicht in das Wartungsheft des Gebäudes und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen ein verlässliches Bild der anstehenden Ausgaben.
Immobilienverkauf und DPE: einen Preis festlegen, der zur Energieeffizienzklasse passt
Wer den Verkaufspreis an jüngsten Transaktionen in der Nachbarschaft ausrichtet, ohne die DPE-Klasse der Immobilie zu berücksichtigen, muss mit langen Vermarktungszeiten rechnen. Eine Immobilie der Klasse D verkauft sich nicht so schnell wie eine der Klasse F – selbst bei vergleichbarer Fläche und Lage.
Energiebedingter Preisabschlag und Verhandlungsspielraum
Kaufinteressenten und ihre Makler berechnen den Preisabschlag inzwischen anhand der geschätzten Kosten, um mindestens die Klasse D zu erreichen. Ein Verkäufer, der ein Energieaudit mit detaillierten Kostenvoranschlägen vorlegt, verringert den Verhandlungsspielraum, weil dadurch die Unsicherheit über die tatsächlichen Sanierungskosten entfällt. Ohne dieses Dokument kalkuliert der Käufer einen Sicherheitspuffer ein, der sich selten zugunsten des Verkäufers auswirkt.
Die Möglichkeit künftiger Änderungen der Vorschriften erschwert die Berechnung zusätzlich. Die Grenzwerte für das Vermietungsverbot und die Berechnungsmethoden des DPE wurden in der Vergangenheit bereits angepasst. Wer als Verkäufer mit einer möglichen Neueinstufung der Immobilie nach einer Korrektur der Berechnungsmethode rechnet, geht ein Risiko ein: Es gibt keine Garantie, dass die Anpassung zu seinen Gunsten ausfällt oder der gesetzliche Zeitplan unverändert bleibt.
Vermietung und gesetzliche Anforderungen: eine Immobilie ohne böse Überraschungen vermieten
Für Vermieter hängt die Rendite ebenso sehr von der Miethöhe wie von einer durchgehenden Belegung ab. Wird eine Immobilie zwischen zwei Mietverträgen nicht mehr den energetischen Mindestanforderungen an Wohnraum gerecht, entsteht ein unfreiwilliger Leerstand: Die Mieteinnahmen bleiben aus, während die laufenden Kosten weiter anfallen.
Vermietungsverbote und ihre Grenzwerte frühzeitig einplanen
Die energieineffizientesten Immobilien werden schrittweise vom Mietmarkt ausgeschlossen. Für Vermieter einer Immobilie der Klasse E lautet die Frage nicht, ob Sanierungsmaßnahmen nötig werden, sondern wann. Wer die Sanierung zwischen zwei Mietverträgen einplant, muss keinen Mieter während der Vertragslaufzeit umsiedeln und kann die Finanzierung ohne Zeitdruck planen.
Vor der Vermietung einer Immobilie sollten drei Punkte systematisch geprüft werden:
- Die Gültigkeit des aktuellen DPE. Seine Gültigkeitsdauer kann je nach Ausstellungsdatum und möglichen methodischen Korrekturen durch die Behörden variieren.
- Die in der jeweiligen Gemeinde geltende Mietpreisregulierung, die eine Weitergabe der Sanierungskosten über die Miete begrenzen kann.
- Verfügbare Fördermittel für die Sanierung (MaPrimeRénov’, Energieeinsparzertifikate), deren Förderbedingungen und Beträge regelmäßig angepasst werden.
Die Förderbedingungen zum tatsächlichen Beginn der Sanierungsarbeiten zu prüfen, ist nach wie vor die einzige verlässliche Methode, denn die in einem Jahr veröffentlichten Fördersätze lassen keine Rückschlüsse auf die des Folgejahres zu.
Ob Kauf, Verkauf oder Vermietung: Die Energieeffizienz einer Immobilie ist zu einem eigenständigen Verhandlungsfaktor geworden. Wer Kosten und Zeitplan der Sanierungsarbeiten bereits bei der Suche oder Wertermittlung berücksichtigt, schützt sich vor Budgetüberschreitungen und gesetzlichen Hürden. Am besten abgesichert ist ein Immobilienprojekt, wenn die energetische Sanierung nicht als nebensächliche Belastung, sondern als Bestandteil des Preises behandelt wird.
