Een appartement dat onder de marktprijs wordt aangeboden in een gewilde wijk trekt binnen enkele dagen tientallen bezichtigingen aan. Maar het verschil tussen de vraagprijs en de werkelijke kosten van het project kan een schijnbare goede deal omtoveren in een financieel gat. Vastgoedkansen bestaan, op voorwaarde dat je weet waar je moet kijken en vooral wat je bekijkt.
DPE en thermische doorlatendheid: de valstrik die lijkt op een vastgoedkans
We komen regelmatig advertenties tegen van woningen geclassificeerd als F of G die met een aanzienlijke korting worden verkocht. De reflex is om te denken dat de lage prijs de te verwachten werkzaamheden compenseert. In de praktijk is de berekening zelden zo eenvoudig.
Sinds 1 januari 2025 mag een woning met een G-classificatie niet meer worden verhuurd in het vasteland, noch kan het onderwerp zijn van een verlenging of hernieuwing van het huurcontract. Woningen met een F-classificatie zullen vanaf 2028 worden getroffen, en woningen met een E-classificatie vanaf 2034, volgens de kalender van de wet Klimaat en Veerkracht.
Voor een koper die zich richt op verhuurinvesteringen, betekent het verwerven van een energie-intensief pand zonder een budget voor werkzaamheden dat hij een onbruikbaar actief koopt. Voor een hoofdverblijf kan de korting interessant blijven, maar het is belangrijk om de isolatie, de vervanging van het verwarmingssysteem en de ventilatie nauwkeurig te berekenen voordat je ondertekent.
Je kunt ook de vastgoedwebsite van Le Terrier De Lily raadplegen om advertenties te vergelijken met filters op energieprestaties en om panden te identificeren waarvan het DPE recentelijk is bijgewerkt.
Een vaak verwaarloosd punt: de waarde van een energie-intensief pand kan evolueren zonder werkzaamheden als de berekeningsmethode van het DPE wordt gewijzigd. Het controleren van de bijgewerkte DPE-certificaat voordat je een pand afwijst of accepteert, blijft een basisvoorzorgsmaatregel.
Hypotheekrente in 2026: wat uw leencapaciteit verandert in de zoektocht
Vergelijken van advertenties zonder je werkelijke leencapaciteit te kennen, is als het zoeken naar een auto zonder je budget te kennen. De gemiddelde rente op nieuwe hypotheken (exclusief heronderhandelingen) is gestegen van 3,09 % in juli 2025 naar 3,30 % in juli 2026, volgens gegevens van de Banque de France gerapporteerd door Meilleurtaux.
Deze stijging lijkt bescheiden in percentage. Over een lange terugbetalingsperiode vermindert het echter het leenbedrag met enkele duizenden euro’s bij een constante maandlast. De werkelijke kans hangt zowel af van de vraagprijs als van de onderhandelingsmarge en de verkregen rente.
Twee concrete hefboom om uw financiering te verbeteren
- Concurrentie tussen banken laten spelen nog voordat je gaat bezichtigen. Een makelaar of een online simulatie maakt het mogelijk om je maximale budget te kennen en de banken te identificeren die de beste voorwaarden bieden op basis van het profiel (inbreng, professionele stabiliteit, gewenste duur).
- De prijs van het pand onderhandelen op basis van het DPE of de te verwachten werkzaamheden. Een verkoper die zich bewust is dat zijn woning met een F-classificatie in 2028 in waarde zal dalen, accepteert gemakkelijker een bod onder de vraagprijs.
- Controleren welke actieve hulpregelingen er nog zijn (renteloze lening voor starters in bepaalde gebieden, lokale renovatiehulp). Deze regelingen evolueren elk jaar en worden niet altijd benadrukt op de advertentieportalen.
Gepolariseerde vastgoedmarkt: waar de echte kortingen zich bevinden
De markt kan niet worden samengevat in een enkele trend van stijging of daling. Volgens het marktrapport van Engel & Völkers Frankrijk gepubliceerd in augustus 2026, zien we een polarisatie tussen onmiddellijk gewilde panden en woningen die een prijscorrectie nodig hebben.
Concreet, een gerenoveerd appartement, goed geklasseerd op het DPE, gelegen in een wijk met openbaar vervoer en winkels, verkoopt snel en tegen de prijs. Daarentegen blijven panden die meerdere gebreken vertonen (hoog gelegen zonder lift, matig DPE, VvE met goedgekeurde werkzaamheden) stilstaan en zien hun prijs dalen.
Vastgoedadvertenties: lees tussen de regels
De vastgoedadvertentieportalen tonen verkopersprijzen, geen transactieprijzen. Bij een pand dat al enkele maanden te koop staat, kan de onderhandelingsmarge een aanzienlijk deel van de oorspronkelijke prijs bedragen. Je herkent deze panden door de datum van de eerste publicatie te volgen en te vergelijken met de vierkante meterprijzen in de wijk.
Een zelden weergegeven maar bepalend criterium: het bedrag van de VvE-bijdragen en de goedgekeurde of komende werkzaamheden. Een aantrekkelijke prijs per vierkante meter kan verborgen kosten van vijf cijfers verbergen voor een gevelrenovatie, een aanpassing van de lift of een dakrenovatie.
Aankoop in VEFA of in het oude: afwegen op basis van je project
Nieuwe vastgoedprojecten (VEFA) garanderen een DPE dat voldoet aan de huidige normen en elimineren het risico van onmiddellijke werkzaamheden. De meningen hierover verschillen, maar de belangrijkste tegenprestatie blijft de levertijd, vaak meerdere kwartalen, en een hogere prijs per vierkante meter dan in het oude bij een vergelijkbare locatie.
In het oude profiteer je van de locatie (stadscentra, gevestigde wijken) en de mogelijkheid tot onderhandeling. De slimme compromis bestaat vaak uit het kopen van een goed gelegen oud pand, met een DPE D of E, en het budgetteren van een realistisch bedrag voor werkzaamheden om de energieprestaties te verbeteren vóór de volgende wettelijke deadlines.
- VEFA: verlaagde notariskosten, garanties van de aannemer, maar hogere prijs en te anticiperen levertijd.
- Oud gerenoveerd (DPE A tot C): onmiddellijk beschikbaar, weinig werkzaamheden, maar beperkte onderhandelingsmarge.
- Oud te renoveren (DPE D tot G): mogelijke korting, potentieel voor meerwaarde na werkzaamheden, maar renovatiebudget moet worden berekend vóór het aankoopbod.
De keuze tussen nieuw en oud kan niet worden gemaakt op basis van een generieke vergelijkingsmatrix. Het hangt af van de tijdlijn van het project, de beschikbare inbreng en de bereidheid tot werkzaamheden. Een succesvolle vastgoed aankoop begint met een heldere beoordeling van je eigen financiële situatie, niet met het sorteren van de best gefotografeerde advertenties.
