Eine Wohnung, die unter dem Marktpreis in einem gefragten Viertel angeboten wird, zieht innerhalb weniger Tage Dutzende von Besichtigungen an. Doch der Unterschied zwischen dem angezeigten Preis und den tatsächlichen Kosten des Projekts kann ein scheinbar gutes Geschäft in ein finanzielles Loch verwandeln. Immobilienmöglichkeiten gibt es, vorausgesetzt, man weiß, wo man hinschauen muss und vor allem, was man betrachtet.
DPE und thermische Durchlässigkeit: die Falle, die wie eine Immobilienchance aussieht
Man stößt regelmäßig auf Anzeigen von Wohnungen, die mit F oder G klassifiziert sind und mit einem erheblichen Preisnachlass verkauft werden. Der Reflex ist, zu denken, dass der niedrige Preis die anstehenden Arbeiten ausgleicht. In der Praxis ist die Berechnung jedoch selten so einfach.
Seit dem 1. Januar 2025 darf eine als G klassifizierte Wohnung in der Metropolregion nicht mehr vermietet werden, noch darf der Mietvertrag verlängert oder erneuert werden. Die Wohnungen der Klasse F sind ab 2028 betroffen, gefolgt von den E-Klassen ab 2034, gemäß dem Zeitplan des Gesetzes über Klima und Resilienz.
Für einen Käufer, der auf Mietinvestitionen abzielt, bedeutet der Erwerb einer energieintensiven Immobilie ohne Budget für Renovierungsarbeiten, dass er ein unbrauchbares Asset kauft. Für eine Hauptwohnung kann der Preisnachlass interessant bleiben, aber man muss die Isolierung, den Austausch des Heizsystems und die Belüftung genau kalkulieren, bevor man unterschreibt.
Man kann auch die Immobilienseite von Le Terrier De Lily konsultieren, um die Anzeigen mit Filtern zur Energieeffizienz zu vergleichen und Immobilien zu finden, deren DPE kürzlich aktualisiert wurde.
Ein oft vernachlässigter Punkt: der Wert einer energieintensiven Immobilie kann sich ohne Renovierungsarbeiten ändern, wenn sich die Berechnungsmethode des DPE ändert. Die Überprüfung des aktualisierten DPE-Zertifikats, bevor man eine Immobilie ausschließt oder in Betracht zieht, bleibt eine grundlegende Vorsichtsmaßnahme.
Immobilienzinssatz 2026: was Ihre Kreditaufnahmefähigkeit bei der Suche ändert
Vergleichen Sie Anzeigen, ohne Ihre tatsächliche Kreditaufnahmefähigkeit zu kennen, ist wie ein Auto zu suchen, ohne das Budget zu kennen. Der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnkredite (ohne Umschuldungen) ist von 3,09 % im Juli 2025 auf 3,30 % im Juli 2026 gestiegen, laut den von Meilleurtaux veröffentlichten Daten der Banque de France.
Dieser Anstieg scheint prozentual bescheiden. Über eine lange Rückzahlungsdauer reduziert er jedoch die leihbare Summe um mehrere Tausend Euro bei konstanten Raten. Die tatsächliche Gelegenheit hängt sowohl vom angezeigten Preis als auch von der Verhandlungsspielraum und dem erhaltenen Zinssatz ab.
Zwei konkrete Hebel zur Verbesserung der Finanzierung
- Den Wettbewerb zwischen Banken bereits vor der Besichtigung nutzen. Ein Makler oder eine Online-Simulation ermöglicht es, das maximale Budget zu kennen und die Banken zu identifizieren, die die besten Konditionen je nach Profil (Eigenkapital, berufliche Stabilität, gewünschte Laufzeit) anbieten.
- Den Preis der Immobilie unter Bezugnahme auf den DPE oder die anstehenden Arbeiten verhandeln. Ein Verkäufer, der sich bewusst ist, dass seine als F klassifizierte Wohnung ab 2028 an Mietwert verlieren wird, akzeptiert leichter ein Angebot unter dem angezeigten Preis.
- Die noch aktiven Hilfsprogramme überprüfen (zinsfreies Darlehen für Erstkäufer in bestimmten Gebieten, lokale Renovierungsbeihilfen). Diese Programme ändern sich jedes Jahr und werden nicht immer auf den Anzeigenseiten hervorgehoben.
Polarisierten Immobilienmarkt: Wo die echten Preisnachlässe zu finden sind
Der Markt lässt sich nicht auf einen einzigen Trend von Anstieg oder Rückgang reduzieren. Laut dem Marktbericht von Engel & Völkers Frankreich, der im August 2026 veröffentlicht wurde, beobachtet man eine Polarisierung zwischen sofort begehrenswerten Immobilien und Wohnungen, die eine Preisberichtigung benötigen.
Konkret verkauft sich eine renovierte Wohnung, die im DPE gut eingestuft ist und in einem Viertel mit Verkehrsanbindungen und Geschäften liegt, schnell und zum Preis. Im Gegensatz dazu stagnieren Immobilien, die mehrere Mängel aufweisen (hohe Etage ohne Aufzug, mittelmäßiger DPE, Wohnungseigentümergemeinschaft mit beschlossenen Arbeiten), und sehen ihren Preis sinken.
Immobilienanzeigen: zwischen den Zeilen lesen
Die Immobilienportale zeigen Verkäuferpreise an, keine Transaktionspreise. Bei einer Immobilie, die seit mehreren Monaten zum Verkauf steht, kann der Verhandlungsspielraum einen erheblichen Teil des ursprünglichen Preises ausmachen. Man erkennt diese Immobilien, indem man das Datum der ersten Veröffentlichung überwacht und mit den Quadratmeterpreisen des Viertels vergleicht.
Ein selten angezeigtes, aber entscheidendes Kriterium: die Höhe der Wohnungseigentümergemeinschaftskosten und die beschlossenen oder bevorstehenden Arbeiten. Ein attraktiver Quadratmeterpreis kann versteckte fünfstellige Nachforderungen für eine Fassadensanierung, eine Aufzugsanpassung oder eine Dachsanierung verbergen.
Kauf in VEFA oder im Altbau: Abwägen je nach Projekt
Neue Immobilienprojekte (VEFA) garantieren einen DPE, der den aktuellen Normen entspricht, und beseitigen das Risiko sofortiger Arbeiten. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren, aber der Hauptnachteil bleibt die Lieferzeit, oft mehrere Quartale, und ein Quadratmeterpreis, der höher ist als im Altbau an vergleichbaren Standorten.
Im Altbau gewinnt man an Lage (Innenstädte, etablierte Viertel) und Verhandlungsspielraum. Der kluge Kompromiss besteht oft darin, eine gut gelegene Altbauimmobilie mit einem DPE von D oder E zu kaufen und ein realistisches Renovierungsbudget einzuplanen, um die Energieeffizienz vor den nächsten gesetzlichen Fristen zu verbessern.
- VEFA: reduzierte Notarkosten, Baugarantien, aber höherer Preis und zu erwartende Lieferzeit.
- Renovierter Altbau (DPE A bis C): sofort verfügbar, wenig Arbeiten, aber geringer Verhandlungsspielraum.
- Altbau zur Renovierung (DPE D bis G): möglicher Preisnachlass, Wertsteigerungspotenzial nach Renovierungsarbeiten, aber Renovierungsbudget vor dem Kaufangebot kalkulieren.
Die Entscheidung zwischen neu und alt lässt sich nicht anhand einer generischen Vergleichstabelle treffen. Sie hängt vom Zeitplan des Projekts, dem verfügbaren Eigenkapital und der Bereitschaft zu Renovierungsarbeiten ab. Ein erfolgreicher Immobilienkauf beginnt mit einer klaren Einschätzung der eigenen finanziellen Situation, nicht mit der Auswahl der am besten fotografierten Anzeigen.
