Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 hat die Karten neu gemischt: Preisdämpfung, längere Verkaufsfristen und ein Verhandlungsspielraum, der in vielen Regionen zu den Käufern wechselt. Strategien, die in einem Aufwärtstrend funktionierten, basierend auf Schnelligkeit und Überbietung, erzielen nicht mehr die gleichen Ergebnisse. Es ist erforderlich geworden, seine Marktanalyse an die neuen Finanzierungsbedingungen und die regulatorischen Anforderungen an die Energieeffizienz anzupassen.
Energieausweis und thermische Durchlauferhitzer: der Filter, der den Wert einer Immobilie neu definiert
Energieeffizienz ist kein Marketingargument mehr. Es ist ein Liquiditätskriterium, das den Verkaufspreis und die Transaktionsgeschwindigkeit bestimmt. Immobilien, die im Energieausweis die Klassen F oder G erhalten, erfahren eine messbare Abwertung, und ihre Attraktivität auf dem Mietmarkt nimmt ab, je klarer die Mietverbote werden.
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Seit Januar 2025 dürfen Wohnräume der Klasse G keinen neuen Mietvertrag mehr erhalten. Die Klasse F folgt 2028, die Klasse E 2034. Für einen Mietinvestor bedeutet der Kauf einer energieintensiven Immobilie ohne Budgetierung der Renovierung, dass er ein Asset erwirbt, dessen Rentabilität mechanisch erodiert.
Wir beobachten, dass die energetische Sanierung mittlerweile ebenso stark wie die Lage in der Entscheidungsfindung der Käufer gewichtet wird. Eine gut gelegene Wohnung, die in der Klasse F eingestuft ist, verkauft sich langsamer als eine vergleichbare Immobilie in den Klassen C oder D, selbst in angespannten Märkten. Der Energieausweis filtert die Finanzierungsanträge: einige Banken wenden bereits unterschiedliche Bedingungen je nach Energieetikett an.
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Immobilienkreditbedingungen: Verhandeln in einem entspannten Markt
Die Zinssätze haben sich zwischen 2022 und Ende 2023 fast vervierfacht, was zu einem Rückgang des Transaktionsvolumens geführt hat (etwa 950.000 Verkäufe im Jahr 2023, was einem Rückgang von 15 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht, laut Nexity-Daten). Diese Kontraktion hat das Kräfteverhältnis verändert.
Im Jahr 2024 hat die schrittweise Entspannung der Zinssätze neue Erwerbsfenster eröffnet. Wir empfehlen, sich nicht nur auf den nominalen Zinssatz zu konzentrieren. Die Verhandlungsmöglichkeiten beziehen sich auch auf die Bearbeitungsgebühren, die Kreditnehmerversicherung (systematische Delegation) und die Bedingungen für die Flexibilität der Ratenzahlungen.
Finanzierungsstrategien, die bevorzugt werden sollten
- Die vorzeitige Kreditumschuldung sollte bereits in die anfängliche Simulation integriert werden. Wenn die Zinssätze weiter sinken, kann ein Kreditnehmer, der seinen Kredit 2023-2024 gesichert hat, kostengünstig neu verhandeln, vorausgesetzt, die Vorfälligkeitsentschädigungen bleiben gedeckelt.
- Das zinsfreie Darlehen (PTZ), das auf bestimmte Regionen und Immobilienarten konzentriert ist, bleibt ein Hebel für Erstkäufer. Die Überprüfung der Berechtigung im Voraus verhindert, dass ein Finanzierungsplan auf einer falschen Annahme basiert.
- Die Delegation der Kreditnehmerversicherung führt zu erheblichen Einsparungen über die gesamte Laufzeit des Kredits. Dies ist ein Punkt, den viele Anträge aus Gewohnheit oder aufgrund von Bankdruck vernachlässigen.
Der entspannte Markt bietet auch einen selten genutzten Vorteil: die Möglichkeit, das Kaufangebot an eine verlängerte Bedenkzeit oder an schützendere aufschiebende Bedingungen zu knüpfen.
Mietinvestition: Abwägen zwischen Bruttorendite und regulatorischen Anforderungen
Die Mietinvestition im Jahr 2024 beschränkt sich nicht mehr auf eine Berechnung der Bruttorendite. Die tatsächliche Rentabilität umfasst nun die Kosten für die Einhaltung der Energieanforderungen, die anwendbare Besteuerung des gewählten Regimes und die Entwicklung des lokalen regulatorischen Rahmens (Mietpreisregulierung, Vermietungserlaubnis).
Mittelstädte und Nachfragerückgang
Die Attraktivität von sekundären Metropolen und Mittelstädten bestätigt sich. Teilzeit-Homeoffice, das dauerhaft in den Praktiken verankert ist, fördert die Mietnachfrage in Regionen, in denen die Erwerbspreise weiterhin erschwinglich sind. Wir stellen fest, dass Städte mit 50.000 bis 150.000 Einwohnern einen wachsenden Anteil der Nachfrage anziehen, unterstützt durch einen signifikanten Preisunterschied pro Quadratmeter im Vergleich zu großen Agglomerationen.
Der Kauf in diesen Märkten erfordert eine sorgfältige Analyse der Leerstandsquote und der lokalen demografischen Dynamik. Eine hohe Bruttorendite in einer Stadt mit rückläufiger Bevölkerung verbirgt ein Risiko des Leerstands, das die tatsächliche Leistung zunichte macht.
Eigentumswohnung und Kosten: ein oft unterschätzter Aspekt
In einer Eigentumswohnung verändert der mehrjährige Arbeitsplan (PPT), der für Eigentümergemeinschaften über fünfzehn Jahren obligatorisch ist, die Investitionsberechnung. Die voraussichtlichen Kosten für die energetische Sanierung der Gemeinschaftsbereiche können einen erheblichen Betrag darstellen. Die Analyse des PPT vor dem Kauf einer Eigentumswohnung ist ebenso strategisch geworden wie das Lesen der Eigentümergemeinschaftsordnung.
Immobilienverkauf im Jahr 2024: den Preis bereits bei der Markteinführung anpassen
Der Markt verzeiht keine anfänglichen Überbewertungen mehr. In einem Kontext, in dem sich die Verkaufsfristen verlängern, sammelt eine Immobilie, die über dem Marktpreis angeboten wird, Zeit online, was ihre Wahrnehmung durch potenzielle Käufer beeinträchtigt.
Wir empfehlen, den Verkaufspreis mit einer reduzierten Verhandlungsspanne festzulegen, anstatt einen hohen Preis “zum Ausprobieren” anzugeben. Marktdaten zeigen, dass Immobilien, die in der ersten Woche zum fairen Preis verkauft werden, weniger verhandelt werden als solche, die mehrere Monate online bleiben.
- Den DPE vor der Verkaufsanbahnung erstellen lassen und, falls die Einstufung ungünstig ist, die Verbesserungskosten beziffern, um den Käufern ein konkretes Argument zu liefern.
- Eine sorgfältige technische Dokumentation (vollständige Diagnosen, aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlungen, Zustand der Kosten) reduziert die Fristen zwischen dem Vorvertrag und dem notariellen Vertrag.
- Die Verbreitungsstrategie anpassen: das exklusive Mandat, das oft als einschränkend wahrgenommen wird, verkürzt statistisch die Verkaufsfristen im Vergleich zum einfachen Mandat in einem entspannten Markt.
Der Immobilienmarkt 2024 belohnt Vorbereitung und Präzision. Ob das Ziel der Kauf, der Verkauf oder die Mietinvestition ist, das Verständnis des regulatorischen Rahmens und der Finanzierungsbedingungen ist ebenso wichtig wie die Wahl des Standorts. Betreiber, die die energetische Dimension bereits in die Machbarkeitsstudie integrieren, haben einen Vorteil gegenüber denen, die weiterhin nur nach Preis pro Quadratmeter denken.